입주권과 분양권의 차이는 202021년 새롭게 개정된 내용 완벽 정리

입주권과 분양권의 차이는 202021년 새롭게 개정된 내용 완벽 정리

부동산 소식을 접합니다. 보시면 입주권과 분양권에 관하여 들어본 적 있을 텐데요 두 용어는 아파트 관련 뉴스에 자주 나오는데 구체적인 차이점이 어떠한 것인지 아시나요? 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 공통점이 있는가 하면 초기 투자비용, 등기 여부, 세금 납부 기준 등 차이점도 있다고 해서 어떤 게 다른지 한 번 알아보겠습니다. 먼저 입주권은 살고 있던 주택이 재개발재건축된 조합원이 신축 주택에 입주할 수 있는 권리입니다.

세금 납부

입주권과 분양권은 세금 납부에도 차이가 있는데요, 입주권은 세법에 의거하여 보유기간을 과거 주택 취득일부터 양도일까지 산정하기 때문에 과거 주택 매수 시 1회, 입주 시 1회, 취득세를 총 2회 납부해야 합니다. 또한 재산세종부세 등 보유세는 모두 과세대상입니다. 분양권은 입주 시 1회만 취득세를 납부하면 되고, 재산세종부세 등 보유세는 비과세대상입니다. 세금 납부에서 공통점이라면 2021년 1월 1일 이후 취득한 입주권 및 분양권은 현행법상 모두 소유 주택 수에 포함되고 양도소득세는 과세대상이 됩니다.

분양권과 입주권의 차이점

분양권과 입주권의 차이중 하나는 발생하는 시기에 차이가 있습니다. 재건축 전개 시 아래 시행 순서에 따라서 발생하는 시점을 확인해 보자. 기본계획 건조 안전진단 정비구역지정 기본계획건조 조합설립 사업시행인가 관리처분인가 rarr 입주권이 발생하게 됩니다. 착공 및 분양 rarr 분양권이 발생하게 됩니다. 입주 및 청산 당첨 아니면 분양권 매수를 하게 되면 23년 이내에 아파트 건설이 완료되어 입주하게 됩니다.

이 와달리 입주권은 재개발, 재건축은 입주까지 안전 진단 및 조합설립으로 10년 이상의 시간이 넘게 걸리게 됩니다. 이때 사업이 지연되거나 아니면 중단되는 경우가 발생하여 리스크가 있습니다.

초기 투자 비용

분양권은 청약 당첨자가 분양가의 10에 해당하는 계약금만 지불하면 얻을 수 있습니다. 일반 분양가가 조합원 분양가에 비해 1020가량 높기는 하지만, 계약금 외 중도금, 잔금 같은 나머지 비용은 입주 시까지 분할로 납부가 가능하기 때문에 초기 투자 비용이 낮다는 혜택이 있습니다.

입주권의 경우 기존에 조합원이 보유하고 있던 건물의 평가액과 납부 청산금등이 모두 포함되기 때문에 초기 투자비용이 높은 편입니다.

집을 매매하는 것과 거의 비슷하게 짧은 시일 안에 목돈이 든다는 단점도 있습니다. 대신 청약통장이 필요없고, 총비용을 기준으로 하면 분양권에 비해 저렴하다고 할 수 있습니다. 시중에서 거래되는 분양권과 입주권에는 프리미엄웃돈이 붙게 되는데, 새 아파트의 입지와 주변시세와 같은 사업성, 입주 시기 등에 따라 프리미엄이 결정됩니다.

입주권이란?

재건축재개발 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권위 입주권은 재건축재개발 사업장의 조합원이 신축 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 말합니다. 즉 새롭게 지어질 아파트에 조합원이 입주할 수 있는 권리를 보장하는 것이 바로 입주권입니다. 하지만 재개발과 재건축 사업의 입주권에는 약간의 차이가 있는데요, 재개발의 경우 토지 아니면 주택 중 하나만 갖고 있어도 조합원 자격이 주어지기 때문에 입주권을 받을 수 있지만, 재건축 사업의 경우는 토지와 건물의 소유권을 모두 갖고 있어야만 조합원 자격이 주어지고, 입주권을 받을 수 있다고 합니다.

양도소득세

1. 입주권 아니면 분양권과 다른 주택을 보유한 다주택자가 과거 주택을 매도할 경우 입주권이나 분양권을 갖고 있는 다주택자가 기존에 보유했던 주택을 팔 경우, 종전에는 분양권이 입주권보다. 유리했습니다. 양도소득세를 책정할 때 입주권은 주택 수에 포함된 반면, 분양권은 주택 수에 포함되지 않았기 때문입니다. 예를 들어 B씨가 1주택과 입주권을 보유하고 있다면, B씨는 2주택자가 되므로 1세대 1주택 양도소득세 세금 면제 혜택을 받을 수 없습니다.

하지만 분양권의 경우는 2021년 1월 1일 이전에 취득했다면, 주택으로 보지 않았기 때문에 만약 B씨가 1주택과 분양권을 보유하다가 과거 소유 주택을 팔았다면 세금 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 2021년 1월 1일 이후부터는 분양권도 주택 수에 포함되도록 법이 개정되었고, 따라서 2021년 이후에 취득한 분양권은 모두 주택 수에 포함됩니다.

자주 묻는 질문